高安市人民法院
民事一审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2020）赣0983民初6512号
原告：涂某某，女，1979年1月27日生，汉族,江西省高安市人，住江西省高安市。
委托代理人：魏某某，江西某某律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人：何某，江西某某律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：江西某某房地产开发有限责任公司，住所地：江西省高安市安居前门路。
法定代表人：邓某，该公司经理。
委托代理人：金某某，江西某某（高安）律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人：李某某，江西某某（高安）律师事务所律师，代理权限：一般代理。
本院经审理查明：2018年6月6日，原告向被告购买某某某的C28#幢房屋，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为2132200元。同时，购房合同第八条约定被告应于2020年6月1日前取得竣工验收备案表，并交付房屋。合同第九条约定被告逾期交付房屋，逾期不超过60日，被告应按日向原告支付已交付房款的万分之三的违约金；逾期超过90日，原告有权解除购房合同，被告在收到原告解除合同通知书后30日内退还全部房款，并向原告支付已付款的5%的违约金；原告继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已交付房款万分之四的违约金。合同第十三条约定被告交付的房屋的装饰、设备标准应符合合同附件三的标准，不达标准的原告有权要求被告重新装修。合同附件三装饰、设备标准的第九项约定电梯：品牌电梯。2018年6月6日，原告依据合同约定向被告履行了上述付款义务。2020年年初，因新型冠状病毒疫情影响，经被告与某某某小区业主代表协商，某某某推迟到2020年7月20日交房（信访事项处理意见书第8点）。2020年2月16日，被告向原告邮寄变更合同通知函，被告将原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条变更为“出卖人在国务院或者国家级行政部门正式宣布解除疫情防控措施后6个月内向买受人交付房屋，具体时间严格按照国家发布相关政策或通知的时间为准，届时出卖人另行通知买受人。”2020年7月27日，原告接到电话收房，但原告发现房屋没有合同附件中约定的装有电梯而拒绝收房。2020年8月11日，被告通过快递向原告邮寄书面交房通知，2020年8月12日原告收到此通知。
同时查明，被告开发的某某某住宅区在2020年8月7日完成工程竣工验收备案登记，验收合格是在2020年5月18日。
另经本院在高安市城乡建筑设计院调查了解，某某某住宅区由高安市城乡建筑设计院设计规划，涉案C28#栋四联低层洋房户型中没有设计电梯，在后续施工图中也未设计电梯。
以上事实有原、被告陈述、商品房买卖合同复印件、收款收据、、工程竣工验收报告、高安市城乡与建设局的信访回复意见、变更合同的通知等证据证实，足以认定。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，未按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
关于被告辩称的原告所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，被告没有违约，且原告主张的违约金相较于其实际损失，明显过高，依法应当予以核减的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；原告和被告签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2020年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不仅是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；虽然经新型冠状病毒疫情影响，交房日期延后至2020年7月20日，但被告直至2020年8月7日才取得竣工验收备案表，本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】之前，即代表交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对被告逾期交房的违约行为，依据原、被告签订的房屋买卖合同约定，本院认为，被告承担按日万分之三计算的违约金较为妥当。至于违约天数的问题，本院认为，2020年年初的新型冠状病毒疫情确实影响了被告施工进度，被告经同业主代表协商后推迟交房日期至2020年7月20日符合情理，但被告直至2020年8月7日才取得竣工验收备案表，被告在2020年8月11日向原告邮寄收房通知，原告于2020年8月12日收到通知后依旧拒绝收房，故被告延迟交房的日期应从2020年7月21日计算至2020年8月12日，计得23日，违约金以原告购房的总价款2132200元为基数，计得14712.18（2132200×0.03%×23=14712.18）元。
关于原告主张的安装电梯问题。本院认为，据已查明的事实，涉案房屋在设计规划之初便没有规划电梯，房屋建设过程中也未工程规划设计进行变更，原告要求安装未经建筑规划的电梯有违《中华人民共和国城市规划法》的规定，原告主张安装电梯，属建筑设计之外的加装电梯，按相关法律法规要求应当先行向相关行政部门申报及审批，待审批通过后可向被告另行主张，故本案不予处理。原告如认为被告在销售房屋的过程中，存在虚假宣传并有证据证明对原告造成损失的，可另行主张权利。
关于原告主张的维修房屋漏水的维修费，本院认为，依据原、被告签订的购房合同第十三条约定，原告如发现房屋存在问题，应当由被告进行重新装修，被告也在庭审中表示会如有房屋漏水，会配合查找并修缮，而原告始终未对房屋予以接收，也未出资对房屋进行修缮，本院认为，原告并未有实际的维修房屋损失，故对此项诉请不予支持，但被告有义务对原告提及的房屋漏水问题查明原委并及时修缮。
关于被告主张的安装门窗费用问题，因在本案审理过程中，被告已经向原告支付了该部分费用，原告表示予以放弃该部分诉请，本院不再进行处理。
根据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告江西某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告涂某某逾期交房违约金14712.18元。
二、驳回原告涂某某的其他全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4070元，由原告涂某某承担1000元，被告江西某某房地产开发有限责任公司承担3070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。
审判长何建新
人民陪审员罗嵘
人民陪审员刘建军
书记员黄晓华
2021-04-29
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