琼海市人民法院
民事一审判决书
案由：商品房预售合同纠纷
（2016）琼9002民初1388号
原告：刘某，男，2011年11月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。
法定代理人：曾某，女，1981年5月16日出生，汉族，住址同上，系刘某母亲。
委托代理人：赵丽丽，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
委托代理人：臧梵清，北京市盈科律师事务所律师。
被告：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道9号。
法定代表人：杨文杰，董事长。
委托代理人：李青蒿，该公司职员。
委托代理人：陈安琪，该公司职员。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城2幢F座14层1405号房，建筑面积95.46㎡，其中套内建筑面积69.94㎡，单价按建筑面积计算为20532元/㎡，总金额1960000元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区地号为11-7地块的土地使用权，面积63219.9㎡，土地用途为旅游，土地使用权年限至2063年10月23日止。第二条第3项约定，该商品房土地已设定抵押，已抵押的土地证号XXXX号，抵押权人为琼海市农村信用合作联社，已办理抵押登记，土地他项权利证书号为海他项（2012）B0034，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。第八条约定，出卖人应当在买受人付清房款后三日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十三条约定，商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意变更确立之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人在通知到达之日起15日内有权做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权单方面解除合同，但因买受人的原因致使出卖人无法通知的除外。买受人不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。合同附件七本合同补充协议第八条约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失……。第十二条约定，买受人确认，该房屋的广告、楼书、样板房、模型以及其他宣传资料仅作为买受人选择楼盘时的参考，不作为合同的组成部分，如与本合同约定有冲突的，以本合同及其附件和补充条款的约定为准。鉴于存在出卖人工作人员传达交易信息不够准确的可能性，双方约定的任何口头承诺均不构成本合同条款及其附件和补充条款。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款1960000元及契税、维修基金、有线电视和其他办证费用等65542元，双方并办理了房屋交接手续。
2010年12月13日，琼海市人民政府市长办公会议研究处理嘉积、博鳌、官塘三大组团规划范围内参加2010年温州房展项目用地，同意按规委会或市规划建设局批准的规划条件和面积，将土地用途从旅游用地改变为住宅用地。海南省第一中级人民法院已生效的（2014）海南一中民一终字第257号民事判决书中:“再查明，琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载：会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……”该判决还认定，博鳌万泉河口旅游区属于会议纪要所指的范围。涉案房屋所在地号11-7土地的座落地点是琼海市博鳌镇万泉河口旅游区。原告收房后，将房屋委托给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司经营管理。
2012年8月7日，琼海市规划建设局作出海建函[2012]256号《关于海南博鳌宝莲城规划总平面图的批复》，批复如下：一、同意海南博鳌宝莲城规划总平面图；二、主要技术经济指标：总用地面积815734.7平方米，建筑面积540402平方米（地上448855平方米，91547平方米），容积率0.55，建筑密度6.74%……。2016年5月11日，琼海市人民政府作出《关于<琼海市博鳌海滨旅游区控制性详细规划>C-05和C-06地块局部用地（原宝莲城项目）规划条件修改听证会有关事项的公告》。目前C-05和C-06地块局部用地（原宝莲城项目）规划条件修改正处于听证阶段，规划部门尚未作出规划变更的决定。
另查明，2012年6月，被告以其名下宝莲城项目土地使用权（证号：海国用（2007）第1120、1122、1123、1124、1125、1126、1127、1128号）、宝莲城项目二期未销售的在建工程及地上附属建筑物作为抵押担保向琼海市农村信用合作联社等16家联社、银行进行贷款，并办理了抵押登记手续。2013年12月，被告又以前述土地使用权、宝莲城项目二期未销售的在建工程及地上附属建筑物作为抵押向琼海市农村信用合作联社等8家联社、银行进行贷款，亦办理了抵押登记手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议焦点是：一、原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告退还原告购房款、支付利息、退还办证费用应否支持。二、被告应否向原告支付逾期办证违约金，原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
一、原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告退还原告购房款、支付利息、退还办证费用应否支持。原告主张被告擅自调整规划，且至今未为其办理房屋产权证，并在原告不知情的情况下将房屋及土地办理抵押，导致原告不能取得房屋产权证，已构成违约，原告有权主张解除合同。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”而双方签订的合同补充协议第十二条约定：买受人确认，该房屋的广告、楼书、样板房、模型以及其他宣传资料仅作为买受人选择楼盘时的参考，不作为合同的组成部分，如与本合同约定有冲突的，以本合同及其附件和补充条款的约定为准。该条已明确约定宣传资料等仅作为要约邀请，不作为合同的组成部分，双方在签订合同时对该约定并无异议。因此，根据法律规定和合同约定，被告的销售广告和宣传资料属于要约邀请，对双方没有约束力。此外，《商品房买卖合同》第十三条约定，原告所购的商品房因规划、设计的变更而影响到该商品房使用功能的，如房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等，该规划、设计经批准后通知原告的，原告有权主张退房。本案原告购买的房屋地块明确为11-7，而被告向规划部门申报修改规划条件的是该项目的另外C-05和C-06地块局部用地，并非涉案房屋所属地块，且规划条件修改亦处于审批、准备听证阶段。因此，被告申报修改规划条件并没有违反合同约定，也没有对涉案房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、质量或使用功能造成影响，原告主张被告擅自改变规划建设给其造成损失，没有事实和法律依据。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……。该规定指的是因抵押导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋时其可主张解除合同等。本案中，双方签订的合同第二条明确载明该商品房土地已设定抵押，并记载了已抵押的土地证号、抵押权人及土地他项权利证书号，虽然土地他项权利证书号记载有误，但被告已如实告知土地设定抵押的事实，不存在故意隐瞒的情形，因此，原告签订合同时应当知悉土地存在抵押。根据物权法的有关规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物随之抵押。被告将涉案房屋占用土地在内的土地使用权进行抵押融资，这种融资行为是目前房地产市场普遍存在的现象，其抵押行为本身未对双方买卖合同造成实质性影响，亦未导致原告合同目的不能实现的情形。被告已将房屋交付给原告使用，原告接收房屋后已将房屋委托给琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司经营管理，说明原告签订商品房买卖合同的主要目的已实现。3、合同补充协议第八条约定，出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。因房屋权属登记涉及开发商、买受人及行政机关三方的权利义务，所以上述无论是合同的约定还是法律的规定，都明确只有因出卖人的原因导致逾期办证，出卖人才承担相应的法律责任。而根据已生效的法律文书查明的事实，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分房地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法及时办理分户房产证，涉案的房产正是位于博鳌滨海片区。即因不可归责于被告的原因，原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书。综上，原告诉请要求解除合同，被告返还购房款、支付利息、退还办证费用，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩原告行使解除权超过除斥期间，理由不成立，本院不予采纳。
二、被告应否向原告支付逾期办证违约金，原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。根据合同约定，因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担责任。如前所述，原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，属于不可归责于被告的原因，因此，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案合同仅对出卖人提交办证资料的时间进行了约定，未约定取得产权证的时间，而产权登记机关的办证期限一般为三十个工作日，即只有超过了产权登记机关的办证期限，原告仍未能取得产权证，才知道或者应当知道其权利被侵害，因此，应以产权登记机关的办证期限届满之日作为诉讼时效的起算点为宜。被告于2013年3月24日向原告交付房屋，至迟应于2014年3月19日前向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料，原告应自2014年5月5日知道自己权利受到侵犯，其于2016年7月19日提起诉讼主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生过中止、中断等情形，已超过诉讼时效，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
案件受理费人民币23169元，由原告刘某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长符儒超
审判员周英俊
人民陪审员李钰
书记员邹燕萍
2021-04-29
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