北京市第三中级人民法院
民事二审判决书
案由：买卖合同纠纷
（2021）京03民终4277号
上诉人（原审原告）：周某，女，2008年4月21日出生，汉族，住北京市西城区。
法定代理人：郭某（周某之母），1973年5月30日出生，中国冶金地质总局职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：侯小晶，北京侯小晶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张木云，女，1955年10月10日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：孟新伟（张木云之儿媳），1980年12月12日出生，住北京市顺义区。
原审第三人：尹智飞，男，1984年5月21日出生，汉族，住北京市通州区。
一审法院认定事实：周某系周某2与郭某之独生女，周某2与郭某于2017年11月15日离婚。周某2于2019年2月25日坠楼身亡。周某2的父母均已先于其去世。
案涉房屋原登记在周某2名下。2018年9月29日，周某2作为出卖人、张木云作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×），约定成交价格为259万元，买受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。此外，该合同文本中需填写的项目基本均为空白。庭审中，张木云主张该合同为网签备案合同，合同价款约定较低，系双方为规避税费采取的措施，实际双方另行签订有合同，为此，张木云提供了2018年5月17日，周某2作为出卖人、孟新伟作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市通州区农村信用合作社联合社营业部，抵押登记日期为2005年12月7日，出卖人应于2018年9月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为600万元，具体付款方式详见补充协议；出卖人应当在买卖双方过户当日将该房屋交付给买受人。关于付款方式的补充协议约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付购房定金60万元；买受人应于2018年9月14日向出卖人支付购房款260万元；买受人应于缴税当日向出卖人支付购房款136万元；买受人留存5万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，买受人支付给出卖人；剩余房款46万元，由买受人通过贷款方式支付；买受人应于过户后60天内向出卖人支付购房款90万元，出卖人户口迁出当日支付3万元。此外，双方还约定了其他内容。后周某2与孟新伟签订了《补充协议（一）》，约定房屋成交价格600万元包括房屋净价259万元及固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等341万元，双方同意按房屋净价259万元办理房屋的缴税、过户手续。2018年10月15日，周某2与孟新伟签订《补充协议（三）》，约定：应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下，同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务；买受人指定人员名称：张木云，买受人承诺若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承揽，与他方无关。2018年10月15日，张木云向税务部门缴纳了印花税、契税及其他税费，案涉房屋于当日转移登记至张木云名下。
经查，孟新伟于签订上述合同当日向周某2转账30万元、于2018年5月28日向周某2转账20万元、于2018年10月15日向周某2转账16万元、于2018年11月19日分两笔向周某2转账共计51万元，以上共计117万元。孟新伟主张其余的购房款其系通过尹智飞向周某2支付，根据孟新伟提供的银行转账记录显示，孟新伟于2018年8月28日向尹智飞转账400万元、于2018年11月17日分两笔向尹智飞转账共计30万元、于2018年11月17日通过案外人张博向尹智飞转账20万元、于2018年11月19日向尹智飞转账13万元，以上共计463万元。根据孟新伟提供的及一审法院调取的尹智飞的银行交易明细，尹智飞向周某2转账共计470万元：于2018年8月28日分六笔转账共计380万元、于2018年9月3日转账32．85万元、于2018年9月3日转账7．15万元、于2018年9月10日转账10万元、于2018年9月21日转账10万元、于2018年10月8日转账20万元、于2018年11月5日转账10万元。经询问，孟新伟表示之所以将大部分款项通过尹智飞支付，系因案涉房屋存在抵押贷款，周某2因资信问题无法向银行贷款来偿还抵押贷款以解除抵押，完成房屋过户手续，故应周某2的要求，由孟新伟出资解除抵押，所出资金折抵应支付的购房款，但孟新伟并不放心将资金直接交付给周某2，故找到尹智飞，由尹智飞协助双方办理此事。尹智飞认可孟新伟的主张，并表示案涉房屋设有两个抵押，均系其陪同周某2办理的还款解押手续。在一审法院审理过程中，一审法院前往北京市通州区不动产登记事务中心调取了案涉房屋的抵押登记信息，相关材料显示2017年12月8日，周某2与中航信托股份有限公司在案涉房屋上设立了抵押登记，担保数额为350万元，债务人为周某2，还款期限为2017年11月30日至2018年11月30日，2018年9月12日，周某2与中航信托股份有限公司申请注销上述登记；2005年12月7日，周某2在案涉房屋上设立抵押登记，抵押权人为北京市通州区农村信用合作社联合社营业部，贷款金额为51万元，抵押期限为2005年7月14日至2030年7月14日，2018年9月18日，周某2、北京市通州区农村信用合作社联合社申请注销上述抵押登记。根据一审法院调取的周某2的银行记录，周某2于2018年8月28日向中航信托股份有限公司还款3576416．66元。尹智飞表示该款项为周某2解除中航信托股份有限公司上述抵押的还款，并表示其于2018年9月3日转账给周某2的32．85万元系用于偿还北京市通州区农村信用合作社联合社的上述抵押贷款。另查，孟新伟尚有购房尾款3万元未支付。
庭审中，周某对于孟新伟主张的房款支付情况不予认可，其认为周某2向孟新伟出具的房款收据与上述银行转账记录不符，根据孟新伟提供的证据显示，周某2共向孟新伟出具过7张收条：1．2018年5月17日，注明收到定金30万元；2．2018年8月1日，注明收到房款10万元及2018年5月28日的房款20万元；3．2018年9月14日，注明收到房款260万元；4．2018年10月15日，注明收到房款16万元；5．2018年10月16日，注明收到房款120万元；6．2018年11月19日，注明收到房款136万元；7．2018年11月19日，注明收到房款5万元，以上收条载明共计收到款项597万元。孟新伟表示上述收条系周某2亲自书写，周某2根据收到的其与尹智飞的转账向其出具收条。
周某向一审法院提交了周某2（甲方）、孟新伟（乙方）、尹智飞（丙方）于2018年8月27日签订的《委托收款协议》一份，载明：基于丙方向甲方提供一笔400万元的贷款用于向金融机构赎楼以便将甲方名下房产出售给乙方，经三方友好协商，乙方自2018年8月28日之后支付甲方的房款，将优先用于归还甲方对丙方的借款，在归还还清400万元之后，余款仍按约支付给甲方。周某还提供了周某2（甲方）与尹智飞（乙方）于2018年8月27日签订的《借款协议》一份，载明为解决甲方向中航信托股份有限公司的借款，乙方将提供400万元给甲方，主要用于归还甲方欠款，还款来源为甲方出售案涉房屋，借款服务费为每十天计收本金的1．2%；周某2于2018年9月3日出具《借条》，载明：今从尹智飞处借得款项400万元，约定服务费为每十个自然天1．2%计收，第一期服务费（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）；周某2于2018年10月8日出具《借条》，载明：今从尹智飞借得20万元。周某主张通过上述证据可以看出尹智飞、孟新伟将本应支付给周某2的购房款以借款的形式出借给周某2，从中收取高额利息，属于违法行为。孟新伟、尹智飞对于周某提供的上述证据真实性认可，但表示《委托收款协议》《借款协议》都是周某2的真实意思表示，周某2因无力偿还抵押贷款，且孟新伟与周某2签订的房屋买卖合同约定的付款条件尚未达到，故孟新伟为周某2提供的解除抵押的款项并非房款，且系周某2主动要求支付一定的服务费，因周某2从别处贷款也会产生利息。
庭审中，周某主张周某2患有精神类疾病，应属限制民事行为能力人。一审法院根据其申请调取了周某2在北京安定医院的就诊病历，该病历显示周某2自2016年11月至2019年1月多次前往该院精神科就诊，主要诊断为中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍等。
一审法院认为：当事人有责任对其主张提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，自成立时生效。当事人主张合同无效的，应当举证证明该合同存在法定的无效情形。
关于本案的主体问题。本案所处理的合同为周某2与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》。从合同法及诉讼法理论上看，合同一方当事人可以提起确认合同无效之诉，与合同所处分利益有关的尹智飞亦可以提起确认合同无效之诉。本案中，周某作为周某2的继承人，其作为原告要求确认合同无效，从诉权角度看，并无不妥之处。虽孟新伟与周某2签订了实际履行的《北京市存量房屋买卖合同》，但其并非本案合同的一方，且其已作为张木云的委托诉讼代理人参加诉讼，故对于周某要求追加孟新伟为本案第三人的申请，一审法院未予准许。
事实和理由：1．一审法院判决记载内容中原告事实理由部分不是周某真实的意思。一审法院颠倒了案件事实顺序，应是孟新伟出资但无资格购房，找张木云“挂名”网签、过户。一审法院遗漏了周某2与孟新伟签订《补充协议三》，孟新伟是真正购房人、张木云“被挂名”的情况以及张木云在房地产交易中心的“承诺书”。一审法院遗漏了孟新伟、尹智飞在周某出示尹智飞与周某2《借款协议》、“尹智飞、孟新伟、周某2签订《委托还款协议》”、“尹智飞妻子舒某收取利息”等证据前，对支付房款情况的陈述。一审法院遗漏了孟新伟先把应付周某2的房款463万元给了尹智飞，尹智飞再以年息43．8%的高利贷给周某2。尹智飞通过妻子舒某账户至少收取高利16．92万元，其中孟新伟至少获利7万元，尹智飞至少获利9．92万元。一审法院遗漏了孟新伟支付尹智飞463万元被视为支付470万元房款。2．一审判决书遗漏了四个主要的争议焦点，包括：周某2是否是限制民事行为能力人；如何认定张木云“挂名”购买房屋的行为；如何认定周某2与张木云签订《北京市存量房屋买卖合同》中约定的购买总价259万元而不是真实的交易价格600万元；如何认定孟新伟把应付房款通过尹智飞高利贷给周某2，从中获利的行为。周某2应为限制民事行为能力人。孟新伟借名买房规避限购政策，合同应属无效。尹智飞、孟新伟的行为是属于欺诈、趁人之危行为，合同应当被认定无效。3．一审判决书本院认为部分逻辑混乱、扭曲事实、偷换争议焦点。4．一审法院歪曲事实的目的是要包庇“套路贷＂的犯罪行为。5．孟新伟是房屋的实际洽谈人、购买人、出资人，应该追加为本案第三人。一审法院没有核实孟新伟是否有代理张木云的资格。
张木云辩称，同意一审判决，不同意周某的上诉意见。一审开庭时张木云所述都是真实的情况，房屋购买合同是孟新伟和周某2洽谈的，但是在过户时孟新伟没有购房资格了，所以将房屋过户至张木云名下。与一审时的意见一致。
尹智飞述称，与一审时陈述意见一致。
周某向一审法院起诉请求：1．依法确认2018年9月29日周某2与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．张木云返还坐落于北京市通州区某小区15至16层1151号房屋（以下简称案涉房屋）；3．由张木云承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年10月15日，周某2将其名下的案涉房屋过户给张木云。周某2在签订合同时系限制民事行为能力人，该合同不是其真实意思表示。而且，周某2与张木云签订的合同价款很低，实际成交价并不是这个价格，二人的行为扰乱了社会秩序，是以合法形式掩盖非法目的。上述情形都足以导致周某2与张木云签订的合同无效。
张木云在一审中答辩称，不同意周某的诉讼请求。张木云与周某2签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。周某2将案涉房屋在中介挂了很久。张木云买房时，周某2已经离婚了，案涉房屋是其个人财产，其与张木云履行了正常手续。后得知周某2将案涉房屋抵押绐了中航信托，用张木云的钱办理的解押，因不放心将钱直接交给周某2张木云将钱给了尹智飞。尹智飞与周某2一同办理解除抵押手续。周某2拿到案涉房屋所有权证书后与张木云进行了正常的网签和过户手续。
尹智飞在一审中陈述称，同意张木云的意见。张木云将钱给我后，我陪着周某2去办理的解押手续，两次解押我都去了。
本院认为，关于周某上述要求追加孟新伟为本案第三人的意见，因孟新伟已作为张木云的委托诉讼代理人参加诉讼，且并非本案合同的当事人，一审法院未准许周某要求追加孟新伟为本案第三人的申请并无不当。
周某2虽曾患有中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍，但本案中没有证据显示周某2系经法定程序被认定为的无行为能力人或限制行为能力人。周某主张周某2应为限制民事行为能力人的证据不足，本院不予采信。
周某2与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然约定的房屋价款明显偏低，但房屋实际交易价格高于约定的价格，且符合市场价值，故不能因此否定合同的整体效力。周某要求确认周某2与张木云签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于周某上诉主张尹智飞、孟新伟非法获得高息的认定问题，本院认为，周某2与尹智飞因民间借贷关系而产生的高息问题与本案中审理的《北京市存量房屋买卖合同》效力系两个法律关系，且就尹智飞向周某2支付的款项，孟新伟称因由孟新伟出资解除抵押，所出资金折抵应支付的购房款，由尹智飞协助双方办理此事。尹智飞对此予以认可。周某2偿还抵押贷款的时间、申请注销抵押登记的时间与尹智飞所主张的贷款偿还时间、款项用途相符。周某对此予以否认，但未提供充分证据证明其主张，故本院对于孟新伟、尹智飞所述予以采信。根据本案中现有证据，可以认定孟新伟已向周某2支付了购房款597万元。
综上所述，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由周某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长巴晶焱
审判员蒋巍
审判员石煜
法官助理赵霄
书记员刘怡然
2021-04-30
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
