泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：商品房预售合同纠纷
（2021）鲁0911民初2926号
原告：泰安某某滨河左岸置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店社区岱下明珠小区。
法定代表人：于华，总经理。
委托诉讼代理人：张强，男，该公司员工。
被告：裴某某，男，1986年6月15日出生，汉族，住山东省费县。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月28日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告所开发的位于岱岳区房屋一套。合同约定，该商品房单价为每平方米9901.13元，总价款为1214374元；买受人通过分期付款的方式进行付款，应当在2020年8月28日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币121446元，应当于2019年8月31日前支付。应于2019年11月28日前支付房款人民币182156元；应于2020年2月28日前支付房款人民币182156元；应于2020年5月28日前支付房款人民币182156元；应于2020年8月28日前支付房款人民币546460元。除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。合同还对其他事项进行了约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。被告裴某某在买受人处签字并摁手印。同日，原被告双方签订《补充协议》，协议约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。上述合同及协议签订后，被告裴某某分别于2019年8月28日和2019年11月28日向原告支付购房款121446元和182156元。后因被告未按约定期限支付每期楼款，2020年11月12日，原告向被告签发解除函，要求与被告解除合同。被告认可同日收到该解除函。以上事实有当事人陈述、山东省新建商品房买卖合同（预售）、补充协议、恒大地产集团开具的收据、POS签购单、解除函等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应自觉履行。合同约定，被告裴某某通过分期付款的方式进行付款，应当在2020年8月28日前分5期支付该商品房全部价款；被告在支付了前两期购房款后，未按合同约定在约定期限内支付剩余购房款，已构成违约，依法应承担违约责任，依据合同约定及法律规定，原告可以单方通知被告解除上述合同，原告方于2020年11月12日向被告签发了解除函，被告认可收到解除函，现原告方主张确认解除其与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金的计算标准，原告方主张按双方在补充协议中的约定进行计算，即买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。被告对此不予认可，认为原告方提出的合同违约金太高。本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。原、被告双方在补充协议中约定逾期付款按已付房款的50%支付违约金，明显过高，原告亦未提供证据证实因被告逾期付款给其造成的实际损失，故本院对违约金依法予以调整，调整为以每期未付房款为基数，自每期应付之日起计算至原告通知被告解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告明确同意向原告方支付违约金2万元，系其对己方权利的处置，不违反法律强制性规定，本院对违约金依法认定为20000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告泰安某某滨河左岸置业有限公司与被告裴某某于2019年8月28日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2020年11月12日予以解除；
二、被告裴某某于本判生效之日起十日内支付原告泰安某某滨河左岸置业有限公司违约金2万元；
三、驳回原告泰安某某滨河左岸置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1668元，由原告泰安某某滨河左岸置业有限公司承担1448元，由被告裴某某承担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员冯美玲
法官助理傅洋洋
法官助理吴振锋
书记员张叶青
2021-04-30
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