泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）鲁0911民初2942号
原告：某某智慧服务集团股份有限公司泰安分公司,住所地泰安市岱岳区石腊河东路北段G4-1号楼。
负责人：吴俊，经理。
委托诉讼代理人：吴峰义，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李争，男，该公司员工。
被告：李某，女，1983年7月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月4日，被告与山东凯瑞物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中对物业管理服务费标准进行了规定，即住宅按售房合同或房产证载明的建筑面积3.05元/月/平方米进行收取。2017年8月，泰安市房产管理局向泰安海大房地产开发有限公司作出批复，因投标企业不到三家，同意由公司以协议方式选聘物业服务企业。2017年8月18日，泰安海大房地产开发有限公司与原告金科集团签订《前期物业服务合同》，合同期限自2017年8月18日起至业主委员会成立之日止，涉案桃花源小区至本案开庭时尚未成立业主委员会。《前期物业服务合同》约定由原告为其开发的坐落于泰安石腊河东路与迎宾大道交汇处泰安桃花源小区提供前期物业管理服务事宜，合同约定物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，无电梯别墅物业服务费标准为3.05元/月/平方米，已售并已发放《入住通知书》，但因业主自身原因未办理入住手续的空置房，或已办理入住手续，但未实际装修或入住的房屋，空置期间由业主按正常收费标准全额缴纳。被告李某所购买的21－1－110房屋的建筑面积为93.4平方米，涉案房屋进行装修但未装修完毕且未进行居住。在被告李某装修涉案房屋期间，向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费共计3418.80元。被告李某自2017年6月1日起至2017年12月31日和自2019年1月1日起至2021年1月31日共计拖欠物业服务费9116.8元。上述事实有当事人陈述、前期物业服务协议、前期物业服务合同、泰安市房产管理局批复、泰安海大房地产开发有限公司出具的说明、物业服务费缴纳催告函、房产证复印件、房屋装修状态视频截图、电费缴纳明细等证据在案证实。
本院认为，本案原、被告双方争议的焦点问题有：一是本案原告诉讼主体是否适格；二是物业费收费标准是否合法以及被告欠缴物业费的数额。
针对本案第一个焦点问题，原告诉讼主体是否适格，根据《中华人民共和民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。涉案金科泰安桃花源小区为泰安海大房地产开发有限公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，2017年8月，建设方经泰安市房产管理局批准，聘请原告金科集团为该小区物业服务企业，合法有效。原告与建设方签订的《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。被告李某作为小区业主，虽然不是该前期物业服务合同的签订者，但其是自2017年8月至今在该物业服务合同项下权利义务一方的实际享有者和承担者，故该《前期物业服务合同》中的约定应依法约束被告。对被告辩称原告诉讼主体不适格的主张，本院不予采信。
对于本案第二个焦点问题，对于物业费收费标准是否合法，根据《前期物业服务合同》约定，该小区住宅为非普通住宅，物业服务费收费标准不实行政府指导价，应实行市场调节价，根据原告与建设方签订的《前期物业服务合同》约定，该小区物业收费标准为3.05元/月/平方米，被告应按照合同约定的收费标准交纳物业费。对于被告李某欠交物业费金额，原告主张按正常标准全额交纳物业费9116.80元。被告不认可，同时辩称，涉案房屋尚未装修完毕，处于无法居住状态，属于长期空置房，按照相关规定收取的费用最高不得超过百分之六十。且原告提供的物业服务有瑕疵，无权按照3.05元/月/平方米收取物业费。本院认为，《山东省物业服务收费管理办法（省政府令第317号）》规定的空置房物业费不超过百分之六十适用的是普通住宅，涉案房屋为非普通住宅，无法适用该办法。原告仅提交业主群聊天记录截图证据不充分，无法准确证实原告提供的物业服务有无按照合同约定履行，故对被告的上述辩称本院不予采信。依据《前期物业服务合同》约定的“未实际装修或入住的房屋，空置期间由业主按正常收费标准全额缴纳”，被告李某应按正常标准全额交纳物业费。现原告方主张被告支付自2017年6月1日至2017年12月31日和自2019年1月1日至2021年1月31日的物业服务费用，本院认为，原告金科集团与建设方签订《前期物业服务合同》的时间为2017年8月，原告方虽主张其提前进驻涉案小区并进行了物业服务，但并未向法庭提供相应的证据予以证实，本院不予采信。故被告拖延缴纳物业服务费的期限应依法调整为自2017年8月18日至2017年12月31日和自2019年1月1日至2021年1月31日，共计29.5个月，按3.05元/月/平方米进行计算，共计8403.7元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某某智慧服务集团股份有限公司泰安分公司支付物业服务费8403.7元；
二、驳回原告某某智慧服务集团股份有限公司泰安分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告李某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员冯美玲
法官助理傅洋洋
法官助理吴振锋
书记员张叶青
2021-05-06
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