深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）粤0307民初8500号
原告廖某某，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人胡某某,广东禾正律师事务所律师。
被告深圳市某某运营有限公司，住所地深圳市龙岗区
法定代表人陈某。
委托代理人呼某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。
委托代理人卢某某，男，汉族，住址广东省大埔县，公司员工。
第三人深圳市某某科技有限公司，住所地深圳市龙岗区
法定代表人蔡某某。
委托代理人黄某某，广东周黄罗律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，第三人某某公司与被告某某公司签订《租赁合同》，约定第三人将深圳市龙岗区某某约8000平方米租给被告使用，租期从2018年6月1日起至2028年5月31日止，被告需向第三人支付搭建费200万元。2018年12月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区宝力车城Ａ1／Ａ2／Ｂ1／Ｂ2档出租给原告，租期从2019年1月1日起至2022年4月30日止，租赁押金152000元，2019年1月1日起至2019年12月30日租金76000元／月，以后租金逐年递增。合同签订后，原告向被告支付租赁押金152000元；被告依约将案涉租赁物业交付原告，原告用于经营“大自然醉鹅”。2019年8月9日，案外人美商ＨＩＣＲＡＦＴＩＮＣ（某某公司）与第三人签订《房屋租赁合同》，约定该案外人将位于深圳市龙岗区的一栋1800平方米四层厂房和一层140平方米平房及3200平方米空地出租给第三人，租期自2019年8月1日起至2020年7月31日止，租金每月100000元，租赁押金160000元。2020年12月1日，案外人美商ＨＩＣＲＡＦＴＩＮＣ（某某公司）向原告发送《告知函》，称案涉租赁物业属该公司所有，该公司于2019年8月9日将案涉物业出租给第三人，合同于2020年7月31日到期，自2020年8月1日起该公司未收到任何租金、管理费、水电费等，故该公司通知原告自2020年8月1日起未将案涉物业出租给任何人，各承租人立即停止向第三人缴纳租金、管理费、水电费，该公司将委托海洋包装（深圳）有限公司管理案涉物业，并于2021年1月起与各承租人签署租赁合同。
另，案涉租赁物位于深圳市龙岗区的空地，由第三人在承租的空地上搭建，该租赁建筑物无不动产权登记证（房产证）及建设工程规划许可证。第三人于2014年开始从美商ＨＩＣＲＡＦＴＩＮＣ（某某公司）处承租案涉位于深圳市龙岗区的一栋1800平方米四层厂房和一层140平方米平房及3200平方米空地，一年一签，最后一份合同为2019年8月9日所签。原告就案涉租赁物一开始与第三人签订租赁合同，第三人将案涉物业转租给被告后，再由被告与原告签订租赁合同。第三人在承租的空地上搭建建筑物，被告向第三人支付了搭建费200万元。2020年8月1日至2020年11月30日期间，原告向被告交付租金304000元；2020年12月1日起原告未付租金。第三人自2020年8月1日起未向美商ＨＩＣＲＡＦＴＩＮＣ（某某公司）支付租金、水电费。
本院认为，首先，关于原、被告签订的《租赁合同》的法律效力问题。因原告承租的租赁物未取得不动产权登记证（房产证），亦未取得建设工程规划许可证，故双方签订签订的《租赁合同》依法无效。被告辩称案涉租赁物所在地当时不在城市规划区内，不适用《中华人民共和国城市规划法》要求办理建设工程许可证的规定，案涉物业未取得相关产权证书系历史原因导致，应以1990年4月1日实施的《中华人民共和国城市规划法》评判租赁合同的效力；该辩称理由不符合法律规定，本院不予支持。
其次，被告因租赁合同无效取得的财产应当予以返还。原告主张被告退还押金152000元，符合法律规定，本院予以支持。因租赁合同无效，被告收取原告2020年8月1日至2020年11月30日租金304000元没有法律依据，被告应当予以返还。虽然原告在2020年8月1日至2020年11月30日期间占有使用案涉租赁物，应当支付租赁物的占有使用费，但是被告并非案涉租赁物的权利人，其无权主张占有使用费；故被告辩称原告享受了合同权利无权要求退还租金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告廖某某与被告深圳市某某运营有限公司于2018年12月签订的《租赁合同》无效;
二、被告深圳市某某运营有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告廖某某所交押金152000元；
三、被告深圳市某某运营有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告廖某某所交2020年8月1日至2020年11月30日租金304000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费8050元，由被告负担。原告已预交的8050元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳案件受理费8050元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员艾小亮
书记员陈树秋
2021-05-06
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