泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）鲁0911民初3011号
原告：泰安市某物业管理服务有限公司,住所地泰安市岱岳区新城区泰山大街北。
法定代表人：亓放，总经理。
委托诉讼代理人：王哲，山东盛强律师事务所律师。
被告：刘某，男，汉族，1990年3月25日出生，住泰安市岱岳区。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告刘某购买泰安东方盛世置业有限公司开发的泰山公馆小区5号楼1单元3层303户房产一套，建筑面积为89.72平方米。2016年10月8日，原告绿源物业作为乙方与甲方泰安东方盛世置业有限公司签订《前期物业服务合同》，协议约定：由乙方对泰山公馆小区提供前期物业管理服务，管理期限为5年，自2016年10月10日至2021年10月9日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收费标准为每月每平方米1.3元向乙方收取；业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用，物业服务费用首次缴费按1年交纳，以后按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年第一个月1-10前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同第二十七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。后原告提供了物业服务，被告交纳物业费至2017年12月份，自2018年1月起一直未缴纳物业费，双方为此成讼。
以上事实前期物业服务合同、当事人陈述等证据在案证实。
本院认为，泰安东方盛世置业有限公司作为泰山公馆小区的开发商与本案原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告应按约支付物业费。原告主张被告自2018年1月1日起至2021年1月1日的物业费，根据双方约定，该期间物业费应为4198.8元（1.3元/平方米×89.72平方米×36个月），该费用被告理应按期支付，逾期不付应承担相应的违约责任。前期物业合同虽约定了违约金，但约定过高，本院依法予以调整，应按照2021年全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金应以4198.8元为基数，自2021年3月26日起至实际给付之日止，按照年利率5.4%计算。原告主张自2017年3月30日至2020年12月30日的垃圾处理费，因其提交的证据不足以证实该期间垃圾处理费已由其全部垫付，故其主张证据不足，本院不予支持。原告主张水费，但其提交的证据不足以证实其享有该项诉权，亦不足以被告实际用水数量及欠付水费金额，对其此项诉求本院不予支持。原告可待证据充分后另行主张权利。
依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市某物业管理服务有限公司物业费4198.8元并支付违约金（违约金以4198.8元为基数，自2021年3月26日起至实际给付之日止，按年利率5.4%计算）；
二、驳回原告泰安市某物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告刘某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员张娅娟
法官助理刘乘廷
法官助理孟琪
书记员姜丽
2021-05-07
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