长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
案由：执行程序中的异议之诉
（2021）湘0102民初974号
原告：罗某，女，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：罗立志，律师。
委托诉讼代理人：颜均，律师。
被告：平安银行股份有限公司长沙分行，。
负责人：郭明。
委托诉讼代理人：殷亭午，律师。
委托诉讼代理人：娄春艳，律师。
第三人：某争，女，回族，住湖南省常德市武陵区。
第三人：某红，男，汉族，住湖南省桃源县。
根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：某争与某红系夫妻关系。2014年9月6日，某争向案外人湖南恒东房地产开发有限公司购买位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋，总房款为639322元。某争选择按揭贷款方式付款，首付199322元，余款44万元向银行申请贷款。2016年10月4日，某争与罗某在居间方湖南中环地产顾问有限公司的服务下签订了《房地产买卖居间合同》，约定由罗某购买某争的涉案房屋，房屋成交价格70万元，罗某应于签订合同当日支付购房定金5万元，剩余房款65万元于登记权属证书发放后，双方办理公证当日一次性付清。2016年10月4日，罗某向某争支付定金5万元，某争出具收据一张。2016年12月14日，某争、某红与罗某签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1.罗某于2016年12月17日前向某争支付购房款25万元，否则视为违约；2.不动产权证出证后，某争须在五个工作日内配合罗某完成房产公证相关手续（内容为将某争名下的涉案房屋公证至罗某名下等）；3.公证书出来后，罗某须为某争偿还涉案房屋的银行按揭贷款45万元整，某争须同时补齐剩余银行按揭贷款并完成赎楼，否则视为违约；4.某争拿到不动产权证书后，5个工作日内必须将不动产权证书交给罗某，否则视为违约。协议签订后，罗某于2016年12月14日向某争支付购房款25万元，某争、某红出具了收条。2017年11月3日，某争、某红与罗某再次签订《补充协议书》，约定：1.罗某向某争支付补偿款10万元；2.某争应积极配合罗某办理房产过户，如房产无法过户至罗某名下，则某争应当将房产过户至罗某指定的任意第三人名下，某争不得以限购限售政策等原因作为拒绝办理过户手续的理由，否则视为违约；3.罗某向某争支付剩余购房款或替某争赎楼视为取得房产的使用权，罗某取得使用权后，可以出租等方式对房产进行利用，因此获得的利益归罗某，某争不得干涉。《补充协议书》签订后，罗某依约向某争、某红支付补偿款共计10万元。2018年8月17日，因房产证未下发，未能依约办理公证，某争、某红与罗某再次签订《补充协议书三》，1.双方共同确认罗某为购买涉案房屋已向某争、某红支付购房款30万元及补偿款10万元（作为房价升值款）；2.截止2018年7月31日，某争、某红已向银行偿还涉案房产按揭贷款本金78833.19元，剩余按揭贷款本金361166.81元未偿还，双方约定剩余按揭贷款由罗某自2018年8月1日起按期偿还；3.罗某于签订该协议后10日内支付某争部分房款38833.19元，本协议签订之日起，视为罗某已经将购房款全部向某争、某红支付完毕。《补充协议书三》签订后，罗某分三次共计向某争转账支付38833.19元。
2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会印发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中第一条规定，暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房；第三条规定，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中第三条规定：进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（处浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（一）本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域在购买商品住房；（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。该限购限售政策自2018年6月26日开始实施。涉案房屋属于限购范围。罗某属于长沙市户籍，在限购区域内有两套房产，不动产权证号分别为××和2××4号，登记时间分别为2016年6月30日和2017年4月20日。本案审理过程中，罗某于2021年4月自行处分了不动产权证为2××4号的房屋，其名下尚有一套不动产权证为××的房屋。
某争于2018年12月10日取得涉案房屋的不动产权证书，权证号为湘（2018）长沙市不动产权第0××6号。某争取得涉案房屋不动产权证书后，罗某和某争曾多次协商办理过户登记手续，未果。
2019年9月6日，罗某向本院提起诉讼，请求判令：1.确认《房地产买卖居间合同》有效；2.确认《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》、《补充协议书三》有效；3.某争、某红支付违约金30万元。本院于2019年11月28日作出（2019）湘0102民初13748号《民事判决书》，判决：一、罗某与某争、某红于2016年10月4日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、罗某与某争、某红于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》、2017年11月3日签订的《补充协议书》、2018年8月17日签订的《补充协议书三》均合法有效；三、驳回罗某的其他诉讼请求。该案判决送达罗某、某争后，双方均未提出上诉，已经生效。
另查明，罗某已实际占有使用涉案房屋，并于2020年9月22日将涉案房屋上的按揭贷款全部还清。
还查明，平安银行长沙分行因与某争、某红发生金融借款合同纠纷，平安银行长沙分行向本院申请财产保全，本院于2019年9月10日作出（2019）湘0102民初9928号《民事裁定书》，裁定冻结某争、某红的银行存款38186.93元或相应价值的其他财产。本院依据该裁定书查封了涉案房屋，查封期限为三年（自2019年11月21日至2022年11月20日止）。2019年12月4日本院作出（2019）湘0102民初9928号《民事判决书》，判决：一、解除平安银行股份有限公司长沙分行与某争订立的编号为平银长沙分行个信贷字2016第RL20160601000921号《个人信用贷款合同》；二、某争于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司长沙分行偿还截至2019年5月15日的借款本金38300.14元、利息4653.86元、复利278.61元（之后利息、复利数额按照月利率2%的约定标准计算至全部清偿日止）；三、某争于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司长沙分行支付律师代理费1000元。该判决发生法律效力后，平安银行长沙分行已向本院申请强制执行。
罗某对本院就涉案房屋采取的保全措施不服，提出书面异议，请求终止执行（2019）湘0102民初9928号《民事裁定书》。本院于2020年11月11日作出（2020）湘0102执异180号《执行裁定书》，裁定驳回罗某提出的执行异议。罗某不服，提起本次案外人执行异议之诉。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，在本院查封涉案房屋之前，罗某已与某争签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有使用涉案房屋，且罗某已于2020年9月22日支付完毕所有房屋价款，因此，本案的关键是：涉案房屋未办理过户登记是否是罗某自身的原因导致的。
首先，罗某购买涉案房屋时，涉案房屋上设定了抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，涉案房屋也只有在消灭抵押权或经抵押权人同意的前提下才能转让。但罗某明知涉案房屋上设定了抵押，在未经抵押权人同意也未消灭抵押权的情况下，仍与某争签订《房地产买卖居间合同》，且在限购政策实施后才还清银行按揭贷款。因此，即使没有限购限售政策，涉案房屋也不能办理过户登记手续。故涉案房屋未能办理过户登记手续，罗某自身存在过错。其次，罗某购买涉案房屋时，某争能否取得涉案房屋的不动产权属证书尚处于不确定状态，事实上，在涉案房屋的不动产权属证书在登记至某争名下之前，罗某无法办理涉案房屋的不动产登记手续。再次，限购政策实施后，罗某名下已有两套商品住房，其自身不满足购房条件。综上，涉案房屋未办理过户登记，罗某具有过错，本案不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此，罗某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。罗某还认为本院超标的额查封，但本院查封涉案房屋时，涉案房屋上尚有抵押，且某争无其他财产可供执行，因此，本院查封涉案房屋并无不当。故罗某要求解除对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回罗某的诉讼请求。
案件受理费80元，由罗某负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长伍君芳
人民陪审员钟金花
人民陪审员舒健
法官助理张依
书记员某林
2021-05-08
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