泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
案由：合同纠纷
（2021）鲁0911民初3145号
原告：夏某静，女，1979年3月20日出生，汉族，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：赵传顺，山东慧哲律师事务所律师。
被告：泰安泰山某旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。
法定代表人：李华增，任董事长。
委托诉讼代理人：丁洪波，系该公司员工。
委托诉讼代理人：杜倩倩，系该公司员工。
本院经审理认定事实如下：2016年2月22日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于泰安市岱岳区房屋一套，总价款为538885元，被告应于2016年12月31日前交付该房屋。该合同第二十条约定出卖人应于商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因买受人的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。该合同第二十六条约定本合同及附件具有同等法律效力。该合同附件三约定配套房房号为14-1-1-06、建筑面积月14.66平方米、价款32252元。合同签订后，因房屋面积差，原告实际支付被告购房款528443元、配套房款33506元，共计561949元，被告向其开具金额为561949元的购房发票。2017年5月1日被告向原告交付房屋，2019年5月28日被告取得泰安市岱岳区御驾新苑14号楼不动产权证，具备了分户办理产权登记条件。
上述事实，有商品房预售合同、发票、收据、入住通知书、不动产权证书复印件、当事人陈述等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限。本案合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2017年5月1日办理完毕涉案房屋的交接手续，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2018年4月30日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因至2019年5月28日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，被告应当承担相应违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记”，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。因双方合同约定合同附件与合同具有同等法律效力，本案配套房亦在涉案合同项下，故涉案违约金应以全部已付款561949元为基数计算，违约天数应自2018年5月1日开始计算，至2019年5月28日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，共违约392天。被告辩称在工程施工中出现不可抗力因素（国家消防设计规范变化等），此期间应当扣除，本院认为，因新的建筑设计防火规范发布在2014年，在涉案商品房交付使用前，对被告的该抗辩理由本院不予支持。综上，被告的违约天数为392天，每日违约金标准按总房款561949元的万分之一计算，违约金共计22028.4元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告泰安泰山某旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告夏某静违约金22028.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，由被告泰安泰山某旅游置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员张娅娟
法官助理刘乘廷
法官助理孟琪
书记员姜丽
2021-05-12
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