太原市尖草坪区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2020）晋0108民初2181号
原告：太原市尖草坪区禾谊火锅店。
经营者：赵保萍，女，1990年2月17日出生，汉族，晋中市榆次区张庆乡弓村村民，住晋中市榆次区张庆乡弓村村，身份证号：×××。
实际经营者：马锐，男，1978年11月24日出生，汉族，山西省临汾市永和县打石腰乡马家河村村民，住山西省永和县打石腰乡马家河村村民小组，身份证号：×××。
委托诉讼代理人：杜某，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任某，北京大成（太原）律师事务所律师。
被告：山西星宇荣盛实业有限公司。
法定代表人：张某1。
委托诉讼代理人：孟某，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张某2，山西鼎信泽律师事务所律师。
被告：太某。
法定代表人：李某，负责人。
委托诉讼代理人：薛某，山西国晋律师事务所律师。
依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：
2016年1月1日《房屋租赁授权委托书》记载：甲方（委托方）：北宫，乙方（委托方）山西星宇荣盛购物中心有限公司，甲方于2016年1月1日与乙方签订了北宫花园门面房和北宫花园招待所的《房屋租赁合同》，上述房屋出租、管理权归乙方所有（合同期内）。
2016年1月26日北宫作为出租方（甲方）、山西星宇荣盛购物中心有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》：甲方将其独立且合法拥有的座落于太原市××路门面房两层3432m2、花园内招待所两层640m2、花园内平房一排150m2，总建筑面积共4222m2的房屋出租给乙方用于商业经营（以上房屋均系临时建筑，出租方曾办理过合法的临时建筑手续）；乙方租赁上述房屋作为商业经营使用；因甲方房屋年久失修，需进行必要的修缮，经协商一致，甲方给予乙方3个月修缮期，自实际交付乙方房屋之日起计算修缮期，租赁期限自修缮期满当日起算，租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年5月31日止；租赁费用按年支付，其中房租租金为含税价大写壹佰玖拾捌万玖仟陆佰元整（￥1989600元），物业管理费为含税价大写壹佰叁拾贰万陆仟肆佰元整（￥1326400元），首年全部费用乙方已按照甲方要求于2015年12月24日交付，总计大写叁佰叁拾壹万陆仟元整（￥3316000元），以后每年度租赁费用应于本合同租赁期限起算日的前一个月支付，甲方应保证于2016年3月1日将房屋全部交付乙方，交付时双方应当共同办理相关的书面交接手续；在租赁期间，乙方有权利将房屋部分转租给第三人，而无需经过甲方同意，若整体转租给第三人的，需经甲方同意，对第三人的管理、收费由乙方负责；出租方：加盖北宫公章；承租方：加盖山西星宇荣盛购物中心有限公司。
2017年4月5日山西星宇荣盛购物中心有限公司作为出租方（甲方）、禾谊自助火锅作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，第一条：租赁房屋位量、面积、经营范围：甲方将座落在太原市××路/B11/B12/B13/
B14/B15/B16号房屋，租赁给乙方作为禾谊自助使用，租赁面积一楼为56.5平方米按26平米计算，二楼为577.44平方米；第二条：租赁期限：租赁期限自2017年4月5日至2019年4月4日，租赁期限为两年；第三条：费用、支付方式：1、租金、物业管理费:第一年为肆拾柒万捌仟肆佰柒拾壹元整（小写:478471元），第二年租金、物业管理费按5％的比例进行增长为伍拾万贰仟叁佰玖拾伍元整（小写:502395元）；第五条乙方的权利与义务：3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租该房屋；……甲方：加盖山西星宇荣盛购物中心有限公司；乙方：王贵根签名捺印。
2019年3月28日赵保萍作为甲方、马锐作为乙方签订的《饭店转让协议》约定：一、甲、乙双方经友好协商，就餐厅转让事宜达成如下协议:甲方将自己位于××路禾谊自助火锅店转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、该餐厅现有装修、装饰、设施、设备，在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有；三、乙方在2019年3月28日前一次性向甲方交付转让费共计人民币大写壹拾柒万元整（￥:170000元整）2019年3月28日之前债权债务由甲方承担，与乙方无关；四、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方无权再向乙方索取任何其他费用；五、房租到期后，由乙方与星宇公司另行签订房屋租赁合同；六、甲方所有工商、税务、卫生等不变更，由乙方无偿使用，在乙方使用期间，一切责任由乙方承担；七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效；八、本协议自签订之日起，具有同等法律效力。甲方签字:赵保萍签名捺印。乙方签字:马锐签名捺印。
2019年3月27日《收据存根》记载：今收到禾谊火锅转让费人民币壹拾柒万元整（￥170000），收款方式：转账10万、现金7万，赵保萍签名捺印。
2019年4月1日山西星宇荣盛购物中心有限公司作为甲方、禾谊自助火锅作为乙方签订的《合作经营合同》约定：第一条合作经营房屋位置、面积、经营范围：甲方将座落太原市解放北路332号北宫花园北侧门面房一二层A11-1B11-16号房屋，与乙方合作经营作为禾谊火锅使用，合作经营面积一楼为26平方米，二楼为577.44平方米；第二条合作经营期限：合作经营期限自2019年4月5日至2020年4月4日，合作经营期限为壹年；第三条费用、支付方式：1、乙方向甲方支付合作经营收益费用一年为228000元整大写贰拾贰万捌仟元整，物业管理费152000元整，大写壹拾伍万贰仟元整；7、甲方进行外立面装修和设施设备改造时，乙方应积极配合，不得干涉阻挠施工；第五条乙方的权利与义务：7、合作经营期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后三日内房屋内仍有余物视为乙方放弃所有权，甲方有权处置；……第八条场地装修及撤场规定：1、如果乙方区域内甲方原有的水、电、消防、电梯、等设施设备容量、配置量不够，在征得甲方同意的情况下，乙方自费增加各种设施设备，合同解除（终止）时乙方不得拆除，财产所有权归甲方所有；2、乙方根据需要对合作经营用房进行装修，乙方的装修方案须事先报甲方批准同意，乙方办理相关手续，确保门头形象规范、内部施工规范，未经审批同意，乙方擅自施工，甲方有权要求乙方停工，严重者处罚10000元并终止协议；4、撤场时乙方改造后的水、电、暖、消防、空调等设施设备以及固定到墙体、顶棚、地面的装修不得拆除（如:水暖消防空调管道设施、电路线路灯具、隔墙地面等），乙方自愿放弃拆除且不得要求甲方承担任何经济补偿；第十一条免责条款：在合同执行过程中，因不可抗拒原因，如因政府性政策变动或发生人力不可抗拒的事故（地震、洪水、火灾楼体整体改造等），双方均不承担责任；……甲方：加盖山西星宇荣盛实业有限公司公章，代表人：王宏伟签名。乙方：代表人：马锐签名捺印。
2019年4月4日马锐向张爱荣转账20万元。
2019年4月10日马锐向张爱荣转账18万元。
2019年5月16日北宫作为甲方、山西星宇荣盛实业有限公司作为乙方签订《合作经营协议》：二、合作模式：甲方将其独立且合法拥有的座落于太原市××路门面房两层3432m2、花园内招待所两层640m2、花园内平房一排150m2，总建筑面积共4222m2的房屋（以上房屋均系临时建筑，出租方曾办理过合法的临时建筑手续）参与合作，乙方负责经营项目、经营模式的确定，项目的运营管理，以及物业管理日常维护，乙方包括人财物的筹措、管理，合作项目应符合甲方文化服务职能要求，同时兼顾经济效益，以实现产业可持续发展，为发挥乙方的主观能动性和积极性，乙方对运营项目的盈亏负责，甲方只收固定收益；三、合作经营期限：合作经营期限为4年11个月，自2019年6月1日起至2024年4月30日止；五、甲、乙双方的权利和义务：1、乙方经营的项目应当是符合甲方主管部门规范工人文化宫管理要求的文化服务项目；2、乙方须规范文化相关产业的经营管理，做到内涵丰富、群众满意，在合作经营期间，乙方为职工群众提供一定比例的优惠服务。（具体优惠比例根据项目的不同另行确定）；5、合作经营期间乙方保证合法经营，乙方经营过程中产生的债权债务等一切相关事宜由乙方负责，与甲方无关。全部纠纷由乙方负责处理并承担费用和责任；九、乙方合作经营权：在合作经营期间，乙方为履行本合同项下义务有权利和第三方合作，但要为合作成果向甲方负责，保证合作成果符合本合同的约定；对第三方的管理、由乙方负责；若乙方与第三方产生纠纷与矛盾，由乙方自行解决，不得转嫁甲方；出租方（甲方）：加盖北宫公章；承租方（乙方）：加盖山西星宇荣盛实业有限公司公章。
2019年5月23日山西星宇荣盛购物中心有限公司变更名称为山西星宇荣盛实业有限公司。
2021年1月29日北宫的委托代理人薛某提交《太某关于“清理整改通知书”的情况说明》记载：致：尖草坪人民法院：经向北宫核实，关于原告提交的2019年11月19日的“清理整改通知书”并非北宫下发，该份“清理整改通知书”来源不明。事实上，北宫与原告之间无任何合同关系，北宫从未直接向原告或者其他次承租人下发过“清理整改通知书”。北宫仅向包括星宇公司在内的与北宫存在房屋租赁合同关系的相对方下发过“清理整改通知书”，而且在执行文件过程中，北宫本着尊重民事主体的合同关系和维护社会稳定的原则，对于星宇公司对外转租尚未到期的次承租人，北宫从未通过任何手段强制清退过或影响其正常经营。特此证明。
原告禾谊火锅实际经营者马锐陈述其4月、5月正常经营，2019年6月15日-2019年8月10日其对火锅店进行装修，2019年农历八月十四禾谊火锅店被拆除门头，至诉讼时仍未装修门头，2020年1月24日其关门停止营业，至诉讼时其仍未开业，其的物品至诉讼时仍放置在涉案房屋中。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年4月1日山西星宇荣盛购物中心有限公司作为甲方、禾谊自助火锅作为乙方签订的《合作经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告理应按照约定履行各自的义务。
第一，对于原告禾谊火锅要求撤销与被告山西星宇荣盛实业有限公司于2019年4月签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外；本案中：1、2019年4月1日原告禾谊火锅与被告星宇公司签订的合同名为《合作经营协议》，而原告禾谊火锅的诉讼请求要求的是撤销与被告山西星宇荣盛实业有限公司于2019年4月签订的《房屋租赁合同》且其在起诉状中陈述的亦为《房屋租赁合同》，结合其缴纳租金的事实，应认定双方认可所签《合作经营协议》的实质为《房屋租赁合同》；2、2019年4月1日时被告星宇公司对涉案房屋的转租权还剩两个月（该转租权截止到2019年5月31日）；3、庭审中涉案房屋的所有权人被告北宫对被告星宇公司的转租权表示认可，并表示双方在房屋租赁合同到期前已经开始协商续租事宜，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定的出租人与承租人另有约定的情形；4、本案中原告禾谊火锅陈述因太原解放北路花园后街施工改造导致店面无法正常经营，被告又以创建卫生城市为名将涉案店面招牌及台阶拆除使得原告一直被迫停业，但道路施工改造、创建卫生城市并非被告星宇公司的行为；5、原告陈述2019年11月19日被告北宫向其下发《清理整改通知书》，要求清退非文化产业，但实际情况是原告禾谊火锅并未被清退，而是实际营业到2020年1月24日；6、至诉讼时原告仍占有使用涉案房屋；综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据；本案中原告禾谊火锅认为被告星宇公司隐瞒承租于文化宫北宫花园门面房租期已于5月到期且不得续租、不得从事非文化产业政策要求的事实通过欺诈的方式使得原告对租赁期限、租赁物用途等方面产生错误认识并基于此错误认识与被告签署《房屋租赁合同》并支付38万元租金故要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因其所举证据不能证明被告星宇公司在签订《合作经营协议》时存在欺诈，且原告禾谊火锅已经实际占有使用涉案房屋超过合同约定的一年期限，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
第二，对于原告要求被告山西星宇荣盛实业有限公司返还原告租金31.6667万元、赔偿原告装修损失559420元、预期利益损失321246元合计1197333元的诉讼请求，1、关于返还租金31.6667万元，本案中原告禾谊火锅在庭审中陈述其只缴纳4月、5月的租金，剩余10个月的租金31.6667万元被告星宇公司都应当退还，庭审中原告禾谊火锅的实际经营者马锐陈述其2019年4月、5月正常经营、6-8月升级装修、其实际经营到2020年1月24日关门、至诉讼时其仍占有使用案涉房屋，被告星宇公司已依约向原告禾谊火锅提供了租赁房屋，原告禾谊火锅也已经实际占有使用了涉案房屋，故对其要求退还租金的诉讼请求不予支持；2、关于赔偿装修损失559420元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外；本案中禾谊火锅与星宇公司签订的《合作经营协议》第八条约定“撤场时乙方改造后的水、电、暖、消防、空调等设施设备以及固定到墙体、顶棚、地面的装修不得拆除（如:水暖消防空调管道设施、电路线路灯具、隔墙地面等），乙方自愿放弃拆除且不得要求甲方承担任何经济补偿；”原告禾谊火锅进行的升级装修系其为获得更好的经营效果而自愿采取的行为，故对原告要求被告星宇公司赔偿原告装修损失559420元的诉讼请求不予支持；3、关于赔偿预期利益损失321246元，本案中原告禾谊火锅主张是因为拆除门头使得辨识度降低、道路施工影响经营致使其预期利益受损，但统一整改门头并非被告星宇公司的要求及行为，道路封闭施工也并非被告星宇公司的行为，故对原告要求被告星宇公司赔偿预期利益损失321246元的诉讼请求不予支持。
第三，对于原告要求被告太某对前述1070666元承担连带返还和赔偿责任的诉讼请求，于法无据不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：
驳回原告太原市尖草坪区禾谊火锅店的诉讼请求。
案件受理费15576元，由原告太原市尖草坪区禾谊火锅店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长 息争
人民陪审员 张贵云
人民陪审员 聂喜会
二○二一年三月二十三日
法官助理 郑莉秀
书记员 钱琳
2021-03-23
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