北京市第一中级人民法院
民事二审判决书
案由：确认合同无效纠纷
（2021）京01民终995号
上诉人（原审原告）：张某1，男，1954年4月23日出生，汉族，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：李某1（张某1之妻），住北京市石景山区。
上诉人（原审原告）：张某2，女，1952年3月25日出生，汉族，住北京市石景山区。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张某3，男，1978年10月28日出生，汉族，住北京市石景山区。
被上诉人（原审被告）：张某4，男，1949年10月13日出生，汉族，住北京市石景山区。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：马某1（张某4之妻、张某3之母），住北京市石景山区。
被上诉人（原审被告）：张某5，女，1988年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
一审法院认定事实：张某6与张某7系夫妻关系，二人共育有张某4、张某2、张某1、张某8四个子女。张某3系张某4与马某1之子。张某5系张某8之女。1991年6月14日，张某6去世，去世时未留有遗嘱。2005年，张某8去世。2019年8月13日，张某7去世。
涉案房屋系2000年12月31日，张某7使用其工龄17年及已去世配偶张某6的工龄43年置换所得。根据张某7于2000年12月31日与首钢公司签订的《首钢出售共有住房合同》，涉案房屋建筑面积96.3平方米。首钢公司同意张某7按照成本价购房，售价为每平方米1485元，张某7可享受工龄折扣0.9%，成新折扣2.0%的优惠，实际应付房价款为60591.5元，首期付款、第二次付款分别为30295.75元，分两次付清房款。张某7在交付首期房价款时交纳公共部位、公共设施维修基金2503.8元。张某7以成本价购买的住房，产权归其所有，取得房屋所有权证后可依法上市交易。合同签订后，涉案房屋登记于张某7名下。
2011年3月9日，张某7与张某3及张某3代理人马某1签订《存量房屋买卖合同》，张某7以450000元将涉案房屋出售给张某3。《存量房屋买卖合同》落款处均无张某7签字字样，但捺有指印并在指印旁注有“张某7右手食指印”。同日，张某3交纳购买涉案房屋契税13500元。2011年3月10日，涉案房屋登记于张某3名下。
庭审中，张某1、张某2提交租、购首钢公有住房意向书、首钢公有楼房收缴租赁保证金明细表、首钢住房租赁保证金交款书及退款书，用于证明涉案房屋的首期付款是由张某6、张某7使用原承租的公有住房八角路房屋的租金缴纳，涉案房屋应为张某6与张某7的夫妻共同财产，张某7无权处分。对此，张某3、张某4表示确实使用张某6的工龄购买了涉案房屋，但是房款是张某4全部出资。
张某1、张某2提交录音光盘一张，用于证明获知涉案房屋转移登记至张某3名下之后，张某1、张某2于2017年12月8日曾与张某4进行协商，张某4承认涉案房屋虽然转移登记至张某3名下，但仍然属于张某7的财产，由张某1、张某2与张某4三人共同处置，进一步证明存量房屋买卖合同为无效合同。对此，张某3、张某4不予认可。
张某3、张某4提交家庭会决议书一份，用于证明张某1、张某2、张某5均同意放弃对涉案房屋的继承，包括放弃对父亲张某6对该房财产份额的继承。根据该决议书表明，家庭会议按照张某7的意愿，于2003年元月12日下午在涉案房屋召集,张某4、张某1、张某8、张某2、张某9共6人参加，各方一致达成如下决议：一、涉案房屋现由张某7居住。待其百年后，该房产权、居住等一切事宜由张某7之孙张某3继承，其他人不参与。二、该房的购买费用由张某4出资。……张敬一不参与继承一事，同意以上意见。张某9为见证人。协议签字后生效，共计6份。协议落款处张某7、张某4、张某1、张某8、张某2（张敬一）签字并捺手印，张某9签字。对此，张某1、张某2不予认可，其表示家庭会议决议书上并非张某1、张某2、张某9本人签字。
张某3、张某4提交《付款情况》及银行开户单及取款、转账凭证、存折等，用于证明按照出卖人张某7与买受人张某3于2011年3月9日签订的购房合同，张某3应支付给张某745万元，但由于涉案房屋系张某4出资购买，张某7亦自愿给付15万元。折抵后，最终在2018年1月2日由张某3之母马某1将购房款300000元，利息26343.9元，合计326343.9元存入张某7账户内。双方对于上述《付款情况》均无异议。对此，张某1、张某2不予认可，其表示购房合同签订于2011年3月9日，而张某3支付购房款的时间是在张某1、张某2找到张某3核实房款支付情况后于2018年1月2日才予以支付，且由于张某7的银行开户均由张某3的母亲代为办理，无法确定是否属于张某7的真实意愿。
经询问，张某3、张某4表示张某7购买涉案房屋的款项由张某4、马某1分两期支付，张某7召开家庭会议时本人意识清楚，张某9系张某3的远房叔叔。张某1、张某2则表示涉案房屋的购房款其中一部分系以张某6、张某7原承租的公有住房八角路房屋的租金抵扣，另一部分30295.75元确实系张某4所交。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，案件的争议焦点主要为张某7与张某3于2011年3月9日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。对此，张某1、张某2称涉案房屋系以张某7自己的17年工龄以及配偶张某643年工龄置换张某6与张某7夫妻共同财产八角路房屋所得，张某7并没有处分权。根据已查明的事实，置换房屋时张某6已经去世，涉案房屋登记在张某7名下，其对于房屋享有处分权。且根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张某1、张某2以张某7对涉房案屋无权处分为由，要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。同时通过在案证据衡量涉案房屋买卖合同的签订过程，张某7作为完全民事行为能力人，其应当具备一定的辨别能力判断签订涉案房屋买卖合同的法律后果，张某7在合同签订后于2011年3月10日与张某3完成了房屋所有权转移登记的手续。张某7从2011年3月9日签订合同之日至其于2019年8月13日去世，并未提出任何书面或口头的足以推翻涉案房屋买卖合同的异议。尽管张某1、张某2称张某3购买涉案房屋对价不符合市场正常交易习惯，但是张某3确实向张某7支付过30万元。虽然张某3支付的购房款低于涉案合同中约定的购房款，但综合考虑张某7与张某4、张某3之间的亲属关系及共同居住情况，该价格亦并非明显过低，难以认定双方之间存在虚假交易。故张某1、张某2主张要求确认张某7与张某3签订的涉案合同无效并撤销涉案房屋的产权登记，将房屋产权登记在张某7所有继承人名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。张某5经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。
二审中，当事人未提交新证据。
审判员辛荣
法官助理王湘羽
书记员舒妍
2021-03-25
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