松原市宁江区人民法院
民事一审判决书
案由：物业服务合同纠纷
（2021）吉0702民初207号
原告：松原市某物业管理有限公司，住所地松原市宁江区。
法定代表人：罗丙峰，经理。
委托诉讼代理人：李迈，吉林石力律师事务所律师。
被告：许孝金，男，1971年7月29日生，汉族，住松原市宁江区。
经审理查明：被告许孝金系松原市宁江区沿江街某小区BD7号楼2单元401室的业主，房屋建筑面积105.45平方米。2007年1月3日，甲方松原市博翔房地产开发有限公司与作为乙方的原告某物业公司签订《物业管理服务委托合同》，甲方委托乙方管理某小区物业工作。合同对物业管理服务范围、管理服务事项、收费期限、收费标准、双方权利义务方面均存在相应约定。其中协议约定：“第二章管理服务事项：1.房屋建筑共用部位养护与管理。包括楼道、楼梯间、走廊通道、门厅；2.共用设施设备的养护和管理；3.室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场院；4.共用某、花木等的养护管理；5.共用环境卫生、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；6.交通车辆停放秩序管理；7.维持小区公共秩序，包括安全、巡视；8.协助社区开展文化活动。9.负责向业主或者物业使用人收取物业管理服务费。第三章收费期限和收费标准：1.管理服务期限自本合同签订之日起至业主委员会成立后另行委托其他物业公司进行管理服务为止；2.由乙方向业主收取物业服务费，收费标准多层住宅0.75元/月/平方米、高层住宅1.0元/月/平方米、商企1.5元/月/平方米、车库0.85元/月/平方米、电梯费3-5层50元/月（每高三层加收10元）。”2017年8月30日，甲方原告某物业公司与乙方松原市原某物业管理有限公司签订物业项目管理委托协议，约定：一、甲方同意将所管辖的某小区、百年城商业街物业管理卫生清理、安全防范部分转让给乙方进行管理，对物业基础设施的建设维护，物业费用的收取由甲方负责。二、从本合同签订之日起，甲方与明珠小区业主及百年城商户之间所签订的《物业管理合同》《管理规约》等一切协议仍然有效，其中所约定的权利义务同样约束乙方。三、物业业务部分转让权期限自本合同签订之日起至业主委员会终止甲方、乙方管理权止。四、本合同签订后甲方不再参与乙方的日常物业管理，但对遗留问题甲方应配合协助乙方解决。五、本合同签订前所有陈欠及今后的拖欠物业管理费用，均由原服务主体甲方收取，收回部分由甲乙双方另行确定分配份额。现原告某物业公司要求被告交纳2009年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。另查明，2019年11月14日松原市物业管理中心出具情况说明“松原市某物业管理有限公司目前为松原市宁江区某小区物业管理企业”。
上述事实，有原、被告陈述、物业管理服务委托合同、物业项目管理委托协议、松原市物业管理中心情况说明等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告某物业公司提供2007年1月3日的《物业管理服务委托合同》对被告具有法律约束力，被告应当按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。关于原告某物业公司主张物业费欠费区间的认定，根据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。2017年8月30日，原告某物业公司与松原市原某物业管理有限公司签订了物业项目管理委托协议，但庭审中，原告某物业公司未提供证据证实“物业项目管理委托协议”签订后，原告某物业公司为该小区提供了相应的物业服务，故原告主张物业费的合理期间为2009年11月1日至2017年8月29日及2019年11月15日至2020年12月31日。鉴于该小区业主在其他同时间同类案件中提供证据证明该小区的物业服务存在部分瑕疵，结合物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交，以承担年物业费80%为宜，故依照合同约定被告应向原告交纳的物业费为6,833.16元（105.45平方米×0.75元/月/平方米×108个月×80%）。原告主张的利息无事实及法律依据，本院不予保护。另被告主张装修保证金未返还等问题，因本次诉讼并未提供证据，可另案主张权利。
综上，依据《最高人民法院关于<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十九条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告许孝金于本判决生效后立即给付原告松原市某物业管理有限公司物业费6,833.16元；
二、驳回原告松原市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，由被告许孝金负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判员胡萌
书记员王国昭
2021-03-25
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