长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）湘0102民初2237号
原告：蒋某，女，汉族，1970年4月15日出生，住长沙市芙蓉区。
被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心**，统一社会信用代码914300003384438882。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨某，系该公司员工。
被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦码91430102727969461J。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城第******1430100097697317D。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李君，系该公司员工。
根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月15日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ3栋18层180013号房屋，房屋总价款为人民币863390元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋，计租期为2017年6月1日起至2027年4月30日。年度租金总额为51803元／年。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。本协议签订后3个工作日内，被告宇成公司提前支付前两年的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告方可以解除合同。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金。但自2020年以来，被告宇成公司仅仅支付了2020年1、5、6、7月的租金。2020年12月21日，原告与被告宇成公司签署《房屋交接确认书》，双方解除委托经营管理协议，双方在确认书上签字盖章。2020年12月28日，双方正式办理完成交接手续，被告宇成公司将案涉房屋交付给原告。截至2020年12月28日，被告宇成公司尚欠原告7个月27日的租金共计34103.64元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，蒋某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。合同解除的问题，经原告与宇成公司协商一致，双方于2020年12月21日解除合同，被告宇成公司已于2020年12月28日交付案涉房屋。
关于原告要求将案涉房屋恢复至购买时合同约束的精装标准和有独立的家用水电表和平价的空调费用的诉讼请求，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉求系房屋买卖合同所约定的内容，属另一法律关系，应另行起诉。关于租金支付的问题，经核对，截至2020年12月28日宇成公司实际拖欠蒋某租金共计34103.64元。对蒋某要求宇成公司支付所欠7个月租金及自2020年12月1日起至实际交付之日止的租金予以支持。被告宇成公司辩称因受新冠肺炎疫情影响，应酌情减免6个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。
关于违约金，经核对，截至2020年12月28日，宇成公司已欠违约金1341.95元，原告蒋某要求宇成公司以逾期金额为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自案涉公寓实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。
关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告蒋某支付截至2020年12月28日止的租金34103.64元；
二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告蒋某支付违约金计算至2020年12月28日为1341.95元，后续违约金以欠付租金为基数按万分之二/日的标准计算自2020年12月29日起至实际清偿之日止；
三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；
四、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费686元，因适用简易程序，减半收取343元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员周家
法官助理陈莹
书记员倪姗
2021-03-26
（本文来自于公开网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
