北京市第二中级人民法院
民事二审判决书
案由：分家析产纠纷
（2021）京02民终1073号
上诉人（原审被告）：王某1，女，1957年11月19日出生。
上诉人（原审被告）：钱某，女，1985年1月14日出生。
委托诉讼代理人：申超，北京科宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张静波，北京科宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某，男，1988年9月6日出生。
被上诉人（原审原告兼李某之委托诉讼代理人）：王某2（李某之母），1959年10月10日出生。
被上诉人（原审被告）：王某3，女，1963年11月6日出生。
被上诉人（原审被告）：王某4，男，1965年10月8日出生。
一审法院认定事实：王某8与武某1系夫妻关系，二人生有子女四人，由长及幼分别为：王某1、王某2、王某3、王某4。王某4与案外人吕某1系夫妻关系。武某1于2017年1月23日去世，王某8于2020年5月25日去世。
1997年7月17日，北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司作为拆迁人（甲方），王某8作为被拆迁人（乙方），双方签订《北京市丰台区桥北地区拆除私有房屋产权调换协议书》，内容为：“一、甲方拆迁依据丰台区房地产管理局颁发的《房屋拆迁许可证》，文号丰拆许字95第1号，在丰台镇×××25号拆除乙方所属私有住宅房屋，建筑面积112.13平方米。二、甲方将丰台×××3号楼壹居贰套；贰居一套；叁居壹套的房屋产权调换给乙方所有，建筑面积暂定236平方米。地址×××4层4号、10号，12层4号，×××1号。三、产权调换差价：偿还建筑面积与原建筑面积相等112.13平方米，偿还建筑面积超过原建筑面积123.87平方米，建筑面积每平方米的房改成本价格1165元，合计144308.55元。”
×××25号分户表显示户主王某8，之妻武某1，之长女王某1，之外孙女钱某（王某1之女），之次女王某2（3603工厂），之外孙李某（母子），之三女王某3（待业），之长子王某4（待业，未婚）。
2011年，王某8、武某1作为甲方，王某4作为乙方，双方签订《协议书》，内容为：“甲因为拆迁而被安置和补偿共获得北京市丰台区丰台镇×××一居室两套，两居室一套，三居室一套。依据当年的拆迁补偿政策，甲原获得以老宅一比一面积交换的三居室一套，乙原获得以老宅一比一面积交换的一居室一套。考虑到乙很快就要结婚生子，故甲将自己的三居室和乙的一居室交换，即甲取得一居室一套，乙取得三居室一套。另甲的长女，亦即乙的大姐原获得两居室一套并应由其出钱购买全部产权。但因为甲的长女当年无力购买。甲找到乙，并在三个女儿在场的情况下，提出一个解决方案：甲将属于自己的无需花钱的一居室与甲长女的两居室做无差价调换。调换后甲的长女获得甲的一居室一套，甲获得原属于其长女的两居室一套并由甲方出钱购买全部产权，但是甲方亦无力购买，希望乙方出钱为甲购买两居室的全部产权，条件是甲方在有生之年只拥有此两居室的永久居住权，甲方百年后永久居住权方自动回属给乙。甲先找了三个女儿，她们均表示不愿出钱为其购买，之后甲找到乙提出以上方案。乙考虑到父母希望自己的孩子都能居者有其屋的爱子之心却又心有余而力不足的为难处境，作为家中唯一的儿子，乙没有选择地接受了这个方案。2000年乙即依据甲乙双方达成的口头协定，通过其妻子的公积金贷款向开发商支付了甲的两居室以及乙的房子（因所得三居室面积超出老宅面积而产生的购房款，以及以后乙又将三居室与开发商调换成面积更大的两室两厅的一套而增加的房款）共两套房的房款。2009年乙还清所有房贷，根据相关政策规定所有拆迁所获房屋的产权全部登记在甲名下。甲承诺在拿到房屋产权证后将乙的两室两厅的产权转让到乙名下，将两居室的产权转让到甲之孙、乙方子名下：转让价格为人民币壹元整。乙再一次一如既往地承诺甲对于所居住的两居室拥有永久居住权，任何人无权要求甲搬离此两居室。当年考虑到父母的感受，乙没有要求就双方口头达成的方案与甲签订书面协议。虽然未立书面协议，但双方都认可此口头协议的存在，实际操作中也一直在执行此协议，双方都如约履行了各自的义务。现特立书面协议一份，以补当年之缺，并以此再次确认双方之权利义务。”
2012年8月，王某8将丰台区×××403号（建筑面积67.71平方米）出售给案外人甄某1，售房款共计1490000元，其中1390000元由王某4取得，100000元由王某8取得。
2013年1月14日，王某8与王某3签订关于1209号房屋的《存量房屋买卖合同》，约定王某8将1209号房屋出售于王某3，成交价格1元。
2013年4月27日，北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司出具《×××25号房屋拆迁情况说明》，内容为：“1997年7月17日，拆迁人北京市丰台区鸿华房地产开发经营公司（以下简称‘鸿华公司’）与被拆迁人王某8签订了《北京市丰台区桥北地区拆除私有房屋产权调换协议书》（以下简称“《调换协议》”）。依据《调换协议》王某8将北京市丰台区桥北地区×××25号房屋交付鸿华公司拆除，鸿华公司作为补偿给予王某8位于丰台×××4层4号、10号；×××12层4号；×××1号共四套房屋。后经公安机关核准，上述房屋现楼栋号（管理号）分别为丰台区×××409号、丰台区×××403号、丰台区×××1209号、丰台区×××1001号。《调换协议》签订后，王某8于2000年4月18日向鸿华公司提出了换房申请，申请将丰台×××10层1号（即丰台区×××1001号，以下简称“1001号房屋”）调换为丰台×××6-7号（该房屋后经公安机关核准变更为：丰台区×××1806号，以下简称“1806号房屋”）。此后，鸿华公司批准了王某8的换房申请，并与王某8就1001号房屋与1806号房屋之间的差价款进行了结算。王某8支付完毕因换房产生的差价款后，鸿华公司为王某8办理了1806号房屋的所有权证，王某8已取得该房屋的所有权证。至此，鸿华公司所负义务全部履行完毕。”
庭审中，王某2自称出资75000元用于购买1209号房屋。王某1、王某4认可王某2出资购买1209号房屋，王某3、王某8称王某8向王某2借款75000元用于购买1209号房屋，后以1209号房屋的租金偿还。
经查一审法院（2013）丰民初字第09893号卷宗，2015年7月14日笔录中，王某8自述“这套房子开始是原告（王某2）交过75000元，我承认。另外，房产权人是我，分配权在于我……原告（王某2）交的75000元是她自己买房交的钱。”
庭审中，王某4提交鸿华公司作为拆迁人（甲方），吕某1作为被拆迁人（乙方），双方签订的《北京市城市住宅房屋拆迁补偿协议书》。王某4提交盖有北京市丰台区房屋土地管理局财务专用章的收据，该份证据显示吕某1交纳1806号房屋房款208589.7元，公共维修、天然气等其他费用合计216296.7元。王某4与吕某1的结婚证，该份证据显示二人于1998年7月29日结婚。王某4提交上述证据拟证明其出资216296.7元用于购买安置房屋，因王某1无能力购买其本应分得的二居室403号房屋，父母协调将王某4本应分得的不用交钱的一居室409号房屋调换给王某1，因只能用一套房屋贷款，故将403与1806号房屋的房款一并计算在1806号房屋房款中，并由王某4夫妇贷款交纳。在一审法院（2013）丰民初字第09893号卷宗，2015年7月14日笔录中王某2认可王某4出资21万余元购买1806号房屋。王某8认可王某4交纳了1806号房屋的房款，但认为其先行给了王某4100000元，王某4仅负担了1806号房屋增加面积对应的房款。王某1称见过吕某1一张金额为140000元的发票。
2017年4月18日，王某2将王某8、王某3诉至一审法院，要求确认二人签订的《存量房屋买卖合同》无效，2018年3月27日，法院作出（2017）京0106民初10500号民事判决书，确认王某8与王某3于2013年1月14日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
庭审中，王某3提交2018年4月20日《声明》，内容为：“我是王某8，王某3之父。2013年1月份，我把×××1209号房屋过户给我三女儿王某3。为什么呢，因为我三女儿王某3赡养我们老俩五六年了，对我们老俩很好。2017年1月23日去世，患尿毒症，急需透析，我三女儿夫妻对我照顾的很好，每周二五都要他接送丰台医院透析。所以，我不能忘养对我们老俩恩情，到今天我仍住在三女家里，对我衣食住做很好。2018年3月，法院判定丰台×××1209号房屋于我和武某1共同财产。我现在郑重声明×××1209号房于我的份额，我仍坚持之前的做法，归我三女儿王某3所有，我继承我老伴武某1的份额也归我三女儿王某3所有。”其余各当事人对该份证据的真实性表示认可，王某2认可该份证据系王某8所写，但称王某8脑子不清楚，王某2不认可该份《声明》的内容。
2018年10月19日，法院至鸿华公司调查×××25号拆迁安置情况，该公司接待人员称因年代久远，该公司现有职员无人清楚当时的拆迁情况，当时的拆迁员也记不清当时的拆迁安置情况。
经查，1209号房屋现登记在王某3名下，王某3自述将该房屋抵押，抵押金额为230万元。
案件审理过程中，法院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对1209号、409号、1806号房屋进行评估，该公司出具《房地产估价报告》，内容包括1209号房屋建筑面积59.17平方米，单位面积房地产价值58155元，房地产价值总额为3441000元；1806号房屋建筑面积111.62平方米，单位面积房地产价值54895平方米，房地产价值总额6127400元；409号房屋建筑面积59.17平方米，单位面积房地产价值57581元，房地产价值总额3407100元。本次评估共产生费用39937元。
一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。各按份共有人均有权将自己的份额析出。本案中，×××25号房屋系王某8、武某1的夫妻共同财产，1997年7月17日拆迁时安置人口包括王某8、武某1、王某1、钱某、王某3、王某2、李某、王某4八人。本次拆迁安置的409、403、1209、1806号四套房屋应为王某8、武某1、王某1、钱某、王某3、王某2、李某、王某4的共有财产。本案争议焦点包括：
一、四套安置房屋面积来源：1.偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，此为×××25号房屋产权调换所得；2.偿还建筑面积超过原建筑面积部分，由王某4按照4000元的价格购买；3.私人自住房屋在安置上予以照顾的建筑面积，该部分按照房改成本价格1165元购买。
二、购房款来源：1.1209号房屋，此前他案诉讼中各方当事人均表示由王某2出资，本次诉讼中王某1、王某4亦认可由王某2出资，王某8、王某3称王某8向王某2借款，后以1209号房屋的租金折抵，考虑到王某8并未提交证据予以证明，且其陈述与常理不符，法院不予采信，法院认定1209号房屋由王某2出资。2.1806号房屋，王某4提交收据证明购房款由其交付，王某1、王某2虽对金额有不同意见，但亦认可购房款由王某4交付，王某8认可王某4交纳购房款，同时称其先行给付王某4100000元，但并未提交证据，结合本案其他证据，法院认定1806号房屋由王某4出资。
三、2011年9月22日，王某8、武某1与王某4签订《协议书》的效力：在该份《协议书》中确认403、1806号房屋由王某4出资购买，承诺将403号房屋转让给王某4之子，1806号房屋转让给王某4，因三人在本协议中处分的面积未超出三人在本次安置中所占的面积，故该份《协议书》有效。2012年8月王某8将403号房屋转让给案外人后将其中1390000元售房款给付王某4，应视为对协议的变更及履行。
四、2018年4月20日，王某8所写《声明》的性质，该份《声明》形成于法院2018年3月27日作出（2017）京0106民初10500号民事判决书，确认王某8与王某3于2013年1月14日签订的《存量房买卖合同》无效之后，王某8再次声明其在×××1209号房屋中的份额归王某3所有，未见其明确表示在其去世后由王某3继承本人在该房屋中的份额，故该份《声明》不具有遗嘱的效力。
关于各安置人在安置房屋所占的份额，法院在考虑房屋来源、拆迁政策、房屋流转、使用的实际情况的基础上酌情予以分割。关于王某8、武某1在安置房屋中剩余的份额，法院按照法定继承予以分割，王某3尽了主要赡养义务，法院酌情对其予以多分。
二审中，王某2、李某提交1997年6月11日鸿华公司向丰台区房屋土地管理局提交的《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决申请书》一份，用以证明×××25号拆迁安置时存在王某2、李某的安置房屋。王某1、钱某、王某4均不认可上述证据为新证据，不予质证。王某3认可上述证据的真实性。
审判长魏曙钊
审判员屠育
审判员宋光
法官助理崔宁
书记员孟董娜
2021-03-26
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