长沙市芙蓉区人民法院
民事一审判决书
案由：房屋租赁合同纠纷
（2021）湘0102民初1298号
原告：谢某，男，汉族，1979年1月21日出生，住湖南省邵东县。
委托诉讼代理人：匡霖，湖南谐正律师事务所律师。
被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**美富商业中心，统一社会信用代码914300003384438882。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨琼，系该公司员工。
被告：长沙市东进置业有限公司，，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦统一社会信用代码91430102727969461J。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
被告：长沙凯通房地产有限公司，住所，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路**凯通国际城社会信用代码91430100097697317D。
法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
被告：湖南宇成投资集团有限责任公司，住所地长，住所地长沙市芙蓉区人民东路**宇成大厦v>法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。
根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年10月26日原告购买了被告东进公司、凯通公司开发的位于长沙市××路××号的“美富商业中心（报建名：宇成朝阳广场）”项目的Ｔ1栋23层230012房屋，房屋总价款为人民币606840元，双方签署了长沙市商品房买卖合同。同日，原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋，计租期为2017年5月1日起至2027年4月30日。年度租金总额为36410元。租金每三个月支付一次，于每年的1、4、7、10月的16日至30日支付下三个月的租金。本协议签订后3个工作日内，被告宇成公司提前支付前两年的租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金，如被告宇成公司无正当理由逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告方可以解除合同。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。被告宇成公司接收房屋后将涉案房屋转租给丽枫酒店经营使用，丽枫酒店将包含涉案房屋在内的多个房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。
协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金，于2019年5月开始支付下三个月的租金。被告宇成公司实际经营管理案涉房屋并向原告支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截至2021年1月，宇成公司尚拖欠原告谢某2020年2、3、4、8、9、10、11、12月及2021年1月共9个月的房租27307.5元未支付。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，谢某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠谢某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。合同解除的问题，根据合同约定，谢某有权解除合同，但由于谢某的涉案房屋已转租给丽枫酒店司经营使用，丽枫酒店将包括谢某的房屋在内的多个房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合丽枫酒店使用要求的格局，整体经营，在装修完成的丽枫酒店内无法准确找出谢某房屋的具体空间位置，因此，谢某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，丽枫酒店承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除谢某与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的资源浪费，而如果继续履行合同，对谢某的权益不会造成更大损害。因此，谢某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
欠付租金支付的问题，经核对，自2020年5月以后，被告宇成公司再未向原告支付过租金，截至2021年1月，宇成公司实际拖欠谢某9个月租金共计27307.5元，被告宇成公司辩称因新冠疫情的影响，经营困难、收入锐减，请求减免6个月的租金，但被告宇成公司并未向本院提交其因疫情受损的相应证据，对该项辩称意见本院不予采纳；被告宇成公司辩称租金应按扣减税费后的租金标准计算，由于交税义务方为原告谢某，且双方在合同中未就扣缴税费进行约定，故本院对被告宇成公司的该抗辩理由不予采纳，对原告要求被告宇成公司支付自逾期之日起至实际清偿之日止的租金的诉讼请求本院予以支持，其中计算至2021年1月的租金应为27307.5元，超出部分本院不予支持。关于违约金，原告谢某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同的约定的每日万分之二的标准支付自违约之日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求，符合原告与被告宇成公司合同的约定，本院予以支持。
关于原告要求四被告按照商品房买卖合同所购买的基础设施和精装修标准承担恢复原状的诉讼请求，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉求系房屋买卖合同所约定的内容，属另一法律关系，应另行起诉。
关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。
关于宇成投资是否要承担责任的问题，本院认为宇成投资并非房屋买卖合同、委托经营管理协议的合同相对人，并不是本案的适格主体，对该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告谢某支付截至2021年1月31日的房屋租金27307.5元；
二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告谢某支付违约金计算至2021年1月31日为1168.76元，后续违约金以欠付租金为基数按万分之二/日的标准计算自2021年2月1日起至实际清偿之日止；
三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；
四、驳回原告谢某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费540元，因适用简易程序，减半收取270元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员周家
法官助理陈莹
书记员倪姗
2021-03-26
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